第39课：民法典物业新规，业主和物业纠纷有法可依
Learning Objectives
- 理解物业服务合同的法律约束力及业主缴纳物业费的义务
- 掌握物业公司催缴物业费的合法方式与禁止行为
- 明确小区公共区域广告收益的归属权
- 了解业主大会和业主委员会的决策权限与程序
- 熟悉民法典第278条规定的业主共同决定事项
一、热身思考题：保健品销售的合法性
王阿姨独自在家，孩子们都在国外。小张经常拿礼品去看望她，得知阿姨有心脑血管毛病后，高价兜售保健品，包装上写着”本品可预防心脑血管疾病”。
问题：小张销售的产品是否合法？
答案：不合法。
根据《食品安全法》第78条，保健食品的标签说明书不得涉及疾病预防、治疗功能，内容应当真实，并声明”本品不能代替药物”。《广告法》第18条也明确禁止保健食品广告涉及疾病预防、治疗功能。
二、案例一：未入住也要交物业费吗？
案情回顾
李先生有一套回迁房，三年前交付但未办理入住。今年办理入住时，物业要求他补缴前三年的物业费，否则拒绝供水供电。李先生认为未享受服务，拒绝全额缴纳。
法律分析
业主缴纳物业费的义务
根据 《民法典》第944条：
业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
物业服务范围是小区公共区域及设施设备，产权归全体业主共有。即使业主未入住，公共区域的维护费用也在发生，因此仍需缴纳物业费。
graph LR A[业主购房] --> B[享有业主身份] B --> C[共有部分产权归属业主] B --> D[物业提供服务<br>公共区域维护] D --> E[业主有义务<br>缴纳物业费] E --> F[未入住不能<br>作为拒交理由]
物业催缴的合法方式
《民法典》第944条明确规定：
禁止断水断电催缴
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
水电供应合同是业主与自来水公司、供电公司之间订立的，物业公司无权干涉。合法的催缴方式是：
- 催告业主在合理期限内支付
- 合理期限届满仍不支付的，提起诉讼或申请仲裁
三、案例二：小区电梯广告费归谁？
案情回顾
王先生发现小区电梯内有各种广告，询问物业公司广告费用去向，物业推诿不答。王先生起诉要求物业公开公共区域经营收益。
法律分析
《民法典》第282条：
建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
《民法典》第943条：
物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，以合理方式向业主公开。
小区公共区域的范围
包括但不限于：
- 大堂
- 电梯内外侧
- 小区外墙
- 楼道
- 道路
这些区域都属于业主共有产权，其管理权和收益权归业主所有。
graph TD subgraph 公共区域收益归属 A[物业公司利用公共区域<br>投放广告/经营] --> B[产生收益] B --> C[扣除合理成本] C --> D[收益归全体业主共有] D --> E[物业需定期向业主<br>公开经营收益情况] end subgraph 违规情形 F[物业未经授权<br>擅自签约] --> G[属于越权行为] G --> H[侵犯全体业主<br>合法权益] H --> I[业主有权要求<br>返还收益] end
四、如何避免物业纠纷？成立靠谱的业委会
业主委员会的法律地位
业委会作出的决定对全体业主具有法律约束力。无论是聘请物业公司，还是对公共区域进行修缮，都需要业主大会把关。
业主共同决定的事项（民法典第278条）
记住规律：凡是涉及 人和钱的事项，都需要全体业主共同决定。
具体包括以下9项事项：
| 编号 | 事项内容 |
|---|---|
| 1 | 制定和修改业主大会议事规则 |
| 2 | 制定和修改管理规约 |
| 3 | 选举或更换业主委员会成员 |
| 4 | 选聘或解聘物业服务企业 |
| 5 | 使用建筑物及其附属设施的维修基金 |
| 6 | 筹集建筑物及其附属设施的维修基金 |
| 7 | 改建、重建建筑物及其附属设施 |
| 8 | 改变共有部分用途或利用共有部分从事经营活动 |
| 9 | 有关共有和共同管理权利的其他事项 |
表决比例要求
业主共同决定事项需满足：
- 专有部分面积占比三分之二以上的业主参与表决
- 人数占比三分之二以上的业主参与表决
重大事项（第6-8项）：需经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主同意，或人数四分之三以上同意。
一般事项（第1-5项、第9项）：需经参与表决专有部分面积过半数的业主同意，或人数过半数同意。
flowchart TD A[业主共同决定事项] --> B{事项类别} B -->|第6-8项<br>筹集维修基金/改建/改变用途| C[双四分之三同意<br>面积占4/3以上<br>人数占4/3以上] B -->|第1-5项、第9项<br>议事规则/选聘物业/使用维修基金等| D[双过半同意<br>面积过半<br>人数过半] subgraph 前提条件 E[参与表决的业主<br>需满足双三分之二] end E --> A
解聘物业公司的程序
《民法典》第946条：
业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前60日书面通知物业服务人。
五、业主权利救济
如果业主大会或业委会作出的决定侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以：
请求人民法院予以撤销
总结
| 核心要点 | 法律依据 |
|---|---|
| 未入住仍需缴纳物业费 | 《民法典》第939条、第944条 |
| 物业不得断水断电催缴 | 《民法典》第944条 |
| 公共区域收益归全体业主 | 《民法典》第282条 |
| 物业需定期公开经营收益 | 《民法典》第943条 |
| 业主共同决定9类事项 | 《民法典》第278条 |
| 提前60日通知可解聘物业 | 《民法典》第946条 |
思考题
小王所在小区楼房的外墙皮脱落了，业主大会准备使用维修基金招聘施工队进行维修。请问是否需要全体业主的共同决定？
（提示：参考民法典第278条第5款——使用建筑物及其附属设施的维修基金由业主共同决定。）